Фонды недвижимости привлекают инвесторов

Деловой Петербург
Риски есть
Недвижимость является сейчас одной из самых привлекательных областей для инвестирования. «Инвестиции в недвижимость позволяют зарабатывать до 30-40% годовых», - говорит начальник управления прямых инвестиций ООО «Управляющая компания Промышленно-строительного банка» Дмитрий Кожевников. Вместе с тем специалисты считают, что, работая на рынке недвижимости, инвестор может столкнуться с проблемами юридического характера. Об этом же свидетельствует и обширная арбитражная практика. Кроме того, есть мнение, что существующая доходность не продержится долго. В сложившейся практике распространенными схемами инвестирования в недвижимость являются договоры долевого участия и покупка паев фондов, занимающихся операциями на рынке недвижимости.
Фонды наполняются
Привлекаемые высокой доходностью рынка недвижимости, петербургские инвесторы приобретают паи фондов. Дмитрий Кожевников сообщает: «10 июня мы закончили формирование закрытого паевого инвестиционного фонда «Жилая недвижимость», набрав объявленную сумму в 300 млн рублей. Теперь нам предстоит вложение этих средств в строящееся жилье».
Начальник управления по связям с инвесторами ЗАО «Вэб-инвест Банк» Вадим Бараусов констатирует спрос на паи фондов: «Два фонда недвижимости, работающие под управлением нашей УК «КИТ», сформировали заявленный капитал общим объемом $30 млн. Сейчас мы начали работу над проектом по инвестированию через закрытые ПИФы в жилую недвижимость совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Вопросы, с которым мы сейчас сталкиваемся в работе, чаще всего находятся в юридической сфере. Например, мы не можем вкладываться в незарегистрированные объекты незавершенного строительства. Собираемся строить с нуля. Еще один момент неопределенности связан с тем, что паевой фонд в соответствии с законодательством не является юридическим лицом и вынужден решать вопрос с регистрацией собственности. Одна из возможных финансовых схем для работы - это покупка ПИФом доли в ООО, за которым закрепляется право собственности на земельный участок. Для фонда получение дохода после завершения строительства и регистрации объекта недвижимости сведется к продаже доли в ООО». Управляющая компания «Свиньин и партнеры» разработала свои финансовые схемы, позволяющие ей инвестировать средства пайщиков в недвижимость и гарантировать им права собственности. УК «Свиньин и партнеры» совместно с Городским бюро регистрации прав на недвижимость (ГБР) разработали всю регистрационную процедуру практически «с нуля». Теперь право собственности на пай фиксируется в ГБР, - сообщается в пресс-релизе компании.
Эльдорадо закончится
«Сейчас ситуация на рынке недвижимости напоминает события азиатского кризиса 1988 г., - комментирует аналитик ЗАО «Балтийское финансовое агентство» Иван Воробьев. - Рынок недвижимости коррелирует с фондовым рынком с лагом 9-12 месяцев. Следует сказать, что вторичный рынок недвижимости соотносится с первичным, как срочный рынок акций со спотовым. Цены на первичном рынке впервые превысили цены вторичного рынка за последние 3 года. Причем этот процесс связан с падением на рынке российских акций (индекс РТС потерял 30% за 2 месяца) из-за ожидаемого резкого повышения процентных ставок. Институциональные инвесторы, потерявшие средства на рынке акций, будут компенсировать убытки продажами на рынке недвижимости, что может снизить цены».
Есть мнение
Василий Витрянский, заместитель председателя Высшего арбитражного суда РФ: «Весьма спорными объектами при рассмотрении дел в арбитражной практике являются объекты незавершенного строительства. Если Президентом будет одобрена разработанная Концепция развития законодательства о недвижимости, то в дальнейшем будут соответственно корректироваться десятки нормативных актов. Суть концепции состоит в привязке всех прав на объекты недвижимости к правам на земельный участок.
Спорными объектами в арбитражной практике также являются нежилые помещения и сооружения. В законе нет отнесения многих из сооружений (линии электропередач, подземные кабели и пр.) к объектам недвижимости. Суд исходит из того, необходимо ли было для создания такого объекта получать права на земельный участок и есть ли прочная связь сооружения с землей. Договор долевого участия в строительстве не является отдельным типом договора по ГК. Поэтому суд в зависимости от условий конкретного договора относит его к одной из групп договоров, определенных в ГК. Например, договор долевого участия может быть признан договором простого товарищества, договором подряда. В то же время в Австрии в 2002 г. принят специальный закон, по которому договор долевого участия в строительстве является специальным, весьма специфичным договорным типом. Все дольщики имеют долю в праве собственности на земельный участок, из которой вырастает их доля в праве собственности на построенное здание. Соразмерно долям дольщикам передаются права пользования квартирами».
Светлана Шевцова